不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在诉讼中具有权利推定的证明效力，但当事人有证据证明不动产权属证书记载的内容与真实权利状态不一致时，应当依法确认该不动产的实际权利状态。本案诉争房屋虽登记在宋某名下，但宋某2、宋某3对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属，则应依据当事人的真实意思表示、购房款来源及性质等因素综合认定。宋某2向一审法院起诉请求：依法确认宋某将青岛市崂山区合肥路房屋赠与给宋某1的行为无效。2016年11月28日，宋某2与宋某、宋某1及宋某3签订《家庭财产分析决定》,该决定载明：……牛某某……已仙逝……本权益人（宋某）和妻子（牛某某）勤俭持家、任劳任怨、恩爱一生，感情十分和睦，家庭团结和睦。所有财产都是本人和老伴俩苦心经营所得。财产系我俩共同所有。本财产分析决定也是老伴生前意愿做出的决定。……(5）崂山区合肥路XXX号XXX号网点归宋某2所有……。宋某2、宋某、宋某1及宋某3均在该决定上签字。
2021年2月2日，宋某与宋某1签订《赠与协议》,宋某将其名下位于青岛市崂山区合肥路的房屋赠与宋某1，并于当日将上述房屋过户至宋某1名下。
2011年2月14日，宋某与案外人青岛北泰置地有限公司签订《青岛市商品房预售合同》,购买青岛市崂山区合肥路房屋，房屋总价为1255704.86元。2008年10月13日，宋某向青岛北泰置地有限公司转账5万元，2008年10月21日，宋某向青岛北泰置地有限公司转账58万元，2011年3月10日，宋某向青岛北泰置地有限公司转账625704.86元，上述转账合计1255704.86元。其后，宋某申请将上述房屋落户至其名下。
另查明，2005年9月6日，宋某与其妻子牛某某经青岛市市南区人民法院调解离婚，调解书载明：“……二、共同财产已分清，个人衣物用品归个人所有。……”。
一审认为，分家一般是指将一个较大的家庭根据协议而分成几个较小的家庭。析产是指家庭财产的共有人通过协议的方式，根据一定的性质，将家庭共有财产予以分割，而分属各共有人所有。根据分家时家庭财产的性质可以区分为赠与型分家和析产型分家。赠与型分家时家庭财产属于部分家庭成员所有，不属于全体家庭成员所有，析产型分家时家庭财产属于全体家庭成员共有。赠与型分家适用关于赠与合同的规定，析产型分家适用关于共有物分割的规定。分家时家庭房产所有权一般推定为登记权利人所有，主张房产属于全体家庭成员共有的当事人应对事实承担举证责任。具体到本案，涉案房屋由宋某与案外人青岛北泰置地有限公司在2011年签订合同购买，并经由其银行账户支付全部购房款后登记在其名下，宋某与妻子牛某某已在2005年离婚，且调解书中载明“共同财产已分清”,宋某虽在《家庭财产分析决定》中有关于所有财产系夫妻共同所有的表述，但结合宋某与牛某某的离婚时间及购买房屋、交付房款的时间来看，显然不能仅依据此表述就认定涉案房屋属于宋某与牛某某的共同财产。宋某2及宋某3主张涉案房屋系家庭共同财产，其购买资金来源于家庭共有的房屋出租收益。一审法院认为，宋某2及宋某3提供的相关证据均在2011年宋某购买房屋后形成，且不论证据是否属实，即使宋某2及宋某3所述属实，其是否将家庭共同收入交由宋某与宋某购买涉案房屋的事实不属于同一法律关系。因此，涉案房屋应为宋某个人财产。《家庭财产分析决定》体现了宋某分家的意思表示，根据分家时的财产性质，本案涉案房产属于赠与型分家，在赠与财产权利转移前，分家人宋某（赠与人）享有任意撤销权。宋某将其个人所有的涉案房屋赠与宋某1，是其真实意思表示，过户至宋某1名下，意味着赠与行为的完成，原告诉请上述赠与行为无效，无事实和法律依据，不予支持。宋某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋某2的诉讼请求或发回重审；本案一审、二审的诉讼费用由宋某、宋某1承担。本院二审期间，宋某2提交不动产登记材料中的登记申请书1页、不动产登记询问记录1页、询问笔录（法定继承）2页、承诺书1页、放弃继承权声明书1页、赠与合同1页、接受继承声明书1页，证明2019年8月9日宋某2、宋某、宋某1、宋某3一起履行了《家庭财产分析决定》,到不动产交易中心将登记于牛某某名下的闽江路房屋过户到宋某3名下。因牛某某已经去世，宋某2与宋某1放弃该房屋的应继份额并赠与宋某3，宋某也通过赠与方式将一半产权给了宋某3。以上材料可证实牛某某与宋某虽离婚但未分割共同财产，二人“离婚不离家”,包括涉案房屋在内的财产均是二人共同财产。《家庭分析决定》已经开始履行，作为分得涉案房屋的条件，宋某2放弃了闽江路房屋的份额。宋某与宋某1如果此时违反《家庭财产分析决定》,宋某2放弃的利益将无法得到弥补。宋某、宋某1质证称，对证据真实性无异议，但对证明事项有异议。涉案房屋属于宋某个人所有，分家析产协议是因为宋某2与宋某3不配合办理宋某1的过户手续才产生了纠纷。另外，因为宋某2虐待宋某，导致宋某将属于自己的房屋过户给宋某1，责任在于宋某2和宋某3。到目前为止，因宋某年老多病宋某3及宋某2对其置之不理，还到老人家中闹，导致宋某报警。宋某2提交的材料中的房屋与本案争议房屋不是一套。宋某3质证称，认可证据真实性和证明内容。该证据印证了《家庭财产分析决定》中宋某关于案涉房产均属于其和牛某某共同财产的表述。二审认为，鉴于各方对证据的真实性不持异议，对上述证据的真实性予以确认。二审经审理查明，2019年8月9日，宋某书面赠与青岛市市南区闽江路XXX号网点房50%的份额给宋某3，宋某、宋某1、宋某2均放弃继承该房屋中牛某某享有的份额，宋某3接受赠与并完成变更登记。二审认为，本案系确认合同效力纠纷，争议的焦点问题是，宋某对《家庭财产分析决定》中关于诉争房屋的处分行为是否享有任意撤销权，进而其与宋某1之间的赠与合同是否有效。经查，宋某与宋某2、宋某3、宋某1于2016年11月28日签订《家庭财产分析决定》,对宋某与牛某某的共有财产进行了析产。其中协议约定，本案诉争房屋归宋某2所有、市南区闽江路XXX号网点归宋某3所有、市南区福州北路21号网点归宋某1所有、红岛支路与崂山区王哥庄会场村房屋由宋某2、宋某3、宋某1共有。协议签订后，各方当事人分别以赠与、放弃继承等方式配合宋某3完成了市南区闽江路XXX号网点的变更登记。宋某主张其是诉争房屋的权利人，在产权变更前享有任意撤销权，宋某将诉争房屋赠与宋某1的行为系行使自由处分权利。二审认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在诉讼中具有权利推定的证明效力，但当事人有证据证明不动产权属证书记载的内容与真实权利状态不一致时，应当依法确认该不动产的实际权利状态。本案诉争房屋虽登记在宋某名下，但宋某2、宋某3对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属，则应依据当事人的真实意思表示、购房款来源及性质等因素综合认定。首先，诉争房屋购买于宋某与牛某某离婚之后，双方离婚调解书虽载明共同财产已分清，但未明确具体财产及如何分割，结合双方离婚后仍共同生活，闽江路房屋物权变动的基础法律关系为继承和赠与的事实，足以证明宋某与牛某某离婚后夫妻共同财产并未实际分割，二人同居期间的个人财产及共同经营所得与夫妻共同财产混同，在无法区分份额的情况下，宋某支付的购房款不能认定系宋某的个人财产。其次，宋某作为登记权利人，在《家庭财产分析决定》中明确认可诉争房屋属于其与牛某某的夫妻共同财产。宋某1、宋某2、宋某3均在《家庭财产分析决定》上签字，可见登记权利人和利害关系人对诉争房屋的实际权利人为宋某和牛某某的事实并无异议。同时，宋某在（2020）鲁0202民初1443号案件庭审中陈述诉争房屋属于其与牛某某的夫妻共同财产，构成诉讼中的自认。如诉讼中的自认没有相反证据足以推翻的，应认定该自认事实的真实性，再次印证诉争房屋的实际权利人系宋某与牛某某的事实。据此，诉争房屋虽登记在宋某名下，但实际应为宋某与牛某某的共有财产。牛某某死亡后，诉争房屋发生法定继承，由宋某与宋某2、宋某3、宋某1共同共有。宋某未经其他共有人同意，无权单独处分诉争房屋。另一方面，涉案《家庭财产分析决定》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定及公序良俗，应为合法有效，各方均应按照协议约定全面履行义务。《家庭财产分析决定》中对相关财产的分割涉及遗产继承、共有财产析产、赠与等多方面内容，构成一个整体，不能将部分处分内容单独割裂开来。协议中诉争房屋归属条款与其他财产约定互为前提和条件，各方当事人对各自财产的取得互享权利、互负义务，明显不符合赠与合同的无偿性特征，不适用赠与合同的任意撤销权。据此，在宋某2依约放弃闽江路XXX号网点的应继承份额，协议已经开始履行的情况下，宋某撤销该协议并将诉争房屋另行处分给宋某1的行为于法无据，二审不予支持。综上所述，宋某2的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。二审依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决：一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初5720号民事判决；二、宋某与宋某1于2021年2月2日签订的关于青岛市崂山区合肥路房屋的《赠与协议》无效。 再审中，各方当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，本案的焦点问题是：1.诉争房屋是否为宋某与牛某某的夫妻共同财产；2.宋某将诉争房屋赠与宋某1的行为是否有效。关于焦点问题1,首先，宋某与牛某某调解离婚时虽约定“共同财产已分清”,但对于二人共有财产的处理如何约定，宋某、宋某1均未提交证据证明。因此，诉争房屋虽购买于宋某与牛某某离婚后，但基于二人离婚时并未对共有财产进行实际分割，二人财产仍处于共有状态，故通过宋某银行账户支付的购房款不能认定为宋某的个人出资。其次，《家庭财产分析决定》载明，包括诉争房屋在内的五套房产均系宋某与牛某某的经营所得，属于二人共同所有，宋某、宋某1均在《家庭财产分析决定》上签字确认。因此，二审综合宋某、牛某某离婚后未实际析产、二人仍共同生活，结合各方在《家庭财产分析决定》中对诉争房屋性质的确认，认定诉争房屋为宋某与牛某某的夫妻共同财产，并无不当。关于焦点问题2,首先，《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”诉争房屋为宋某与牛某某的夫妻共同财产，牛某某去世后发生继承事实，在遗产未分割的情况下，诉争房屋属于宋某、宋某2、宋某1、宋某3共同共有，宋某无权单独进行处分。其次，《家庭财产分析决定》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应按协议约定享有权利并承担各自的义务。《家庭分析决定》对包括诉争房屋在内的五套房产的分配问题进行了约定，涉及的多项内容属于一个整体，且已部分实际履行，宋某未经其他权利人同意，将诉争房屋赠与宋某1的行为不应得到支持。二审据此认定宋某的赠与行为无效，亦无不当。综上，宋某、宋某1的再审请求不成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2022）鲁02民终7302号民事判决。